Com que frequência e como o síndico é obrigado a garantir a manutenção e conservação do Sistema de Para-raios (SPDA) do condomínio?
O Brasil é líder mundial em incidência de raios na superfície do seu território, e com mais de 767 mil descargas elétricas em 2022, o Estado de São Paulo é o 3º mais atingido. Todo ano estes raios causam mortes e ferimentos, além de um imenso prejuízo financeiro. Por isso é fundamental que os síndicos de condomínios garantam a instalação de sistemas de Para-raios no topo dos seus edifícios.
Cabe ao síndico garantir a segurança dos condôminos e a proteção da edificação, e cabe ao zelador (gerente predial) e à administradora, auxiliar o síndico no controle das manutenções periódicas do condomínio. Pensando nisso, preparamos este conteúdo com todas as informações de como realizar a conservação do sistema de Para-raios no condomínio.
Conforme previsto no artigo 1.348 do Código Civil, o síndico é o responsável pelo condomínio e pode responder civil e criminalmente caso ocorra algum acidente, inclusive em caso de negligência ou manutenção malfeita.
Quando chega o momento de realizar a manutenção e o laudo do SPDA, é importante que a administradora indique ao síndico empresas especializadas, que possam oferecer o suporte necessário ao condomínio, sobre qual a melhor proteção antiraios especificamente para aquela edificação. Além disso, é importante que o síndico consulte o Corpo de Bombeiros, para conferir se há alguma medida a ser tomada, para auxiliar na prevenção de incêndios em caso de uma descarga atmosférica atingir o condomínio.
A norma NBR 5419 da ABNT, do ano de 2005 estabelece as condições de projeto, instalação e manutenção do Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) para proteger as edificações brasileiras, contra a incidência direta dos raios. A norma passou por uma atualização em 2015 e isso possibilitou a garantia de uma proteção ainda maior para os condomínios. A proteção se aplica também contra a incidência direta dos raios sobre os equipamentos e pessoas que se encontrem no interior destas edificações. A norma é válida para edifícios residenciais e comerciais.
O síndico é responsável por contratar empresa especializada que garanta que a instalação e a manutenção do sistema de Para-raios, sejam realizadas conforme todas as especificações da NBR 5419, minimizando a possibilidade de danos físicos, materiais ou pessoais aos habitantes do condomínio. A manutenção deve ser realizada uma vez por ano e deve incluir:
· Sistemas de captação;
· Descidas / Condutores;
· Aterramentos;
· Barramento de Equalização de Potencial (BEP);
· Avaliações gerais de corrosão, deterioração e rompimento;
· Dispositivo de Proteção contra Surtos (DPS);
· Medição ôhmica;
· Relatório de análise de riscos;
· ART (anotação de responsabilidade técnica) junto ao CREA.
O laudo do SPDA garante que todos os componentes do sistema de para-raios, estejam em perfeito estado de conservação e sejam capazes de escoar uma descarga atmosférica para o aterramento, sem causar nenhum dano físico ou material para o condomínio. O laudo também assegura que qualquer reforma ou nova construção, mesmo que modifique as condições iniciais previstas no projeto de SPDA, além de novas linhas de energia e tubulações metálicas que adentrem a estrutura, não prejudiquem a segurança do edifício e se enquadrem na NBR 5419.
O corpo de bombeiros também exige a apresentação do laudo de SPDA das edificações, antes de autorizar a renovação do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) ou do seu alvará de funcionamento. Assim como o laudo do AVCB, a apólice de seguro vigente e o bom estado dos equipamentos (elevadores, bombas hidráulicas, câmeras, portões, etc.) do condomínio, o laudo do sistema de Para-raios pode ser um fator decisivo na transição de compra de um apartamento ou conjunto comercial. Afinal, quem em sã consciência traria sua família ou seu negócio para um edifício inseguro. Portanto, podemos dizer que a manutenção periódica do sistema de Para-raios do condomínio, valoriza o imóvel de cada condômino.
O que causa os raios?
Raios nada mais são, que descargas elétricas de grande intensidade. Para que o fenômeno possa ocorrer é necessário que existam cargas de sinais opostos entre nuvens ou entre nuvens e o solo, quando isso ocorre durante as tempestades, a atração entre as cargas é tão grande que provoca a descarga elétrica. Essas cargas foram nomeadas de cargas positivas e cargas negativas por Benjamin Franklin, no século XVIII, quando ele realizou grandes descobertas sobre a eletricidade.
Os raios são classificados de acordo com sua origem, e podem ser gerados da nuvem para o solo, do solo para a nuvem ou entre nuvens. Esta violenta manifestação da natureza produz em uma fração de segundos, uma carga de energia que pode chegar a até 200 mil ampères, 125 milhões de volts e 25 mil graus centígrados. Mesmo em média, um raio possui uma intensidade de 30 mil ampères, aproximadamente mil vezes a intensidade de um chuveiro elétrico convencional.
Os raios têm a tendência de atingir os pontos mais altos de uma região, por isso os condomínios verticais correm mais risco de serem atingidos. Se o condomínio fica em uma região próxima ao mar, a atenção deve ser redobrada por causa da maresia.
Como funciona um Para-raios?
Segundo a norma da ABNT, os Para-raios são divididos entre SPDA externo e SPDA interno.Os sistemas externos são compostos de 3 subsistemas: Captação, Descidas e Aterramento. Ao contrário do que o nome possa indicar, o Para-raios não interrompe o raio. Ele apenas permite que a descarga elétrica seja conduzida de forma segura até o solo, sem que ela atinja a estrutura do condomínio.
O subsistema de capitação é sempre localizado no topo do edifício. O captor é um terminal acoplado a uma haste de metal, em geral feito de cobre ou alumínio, destinado a atrair as descargas elétricas atmosféricas (raios), para as suas pontas e desviando-as, através de cabos até o aterramento.
O subsistema de descida (condutores) é composto por cabos de pequena resistência elétrica, já que as descargas elétricas sempre seguem o caminho de menor resistência. Estes cabos que ficam localizados nas paredes externas do edifício, por onde as correntes serão conduzidas de forma segura, até o aterramento.
O subsistema de aterramento é composto por uma placa de cobre ou revestida por cobre, enterrada no solo. Ele recebe as descargas elétricas, e conecta todo sistema ao solo, onde o raio perde a força e se dissipa sem entrar em contato com a edificação ou as pessoas que estão dentro dela.
Os DPSs (Dispositivo Protetor de Surtos) são destinados a proteger as instalações elétricas, como os quadros de entrada e de distribuição de energia, e os aparelhos eletrônicos das unidades autônomas e da área comum do condomínio, contra o efeito de cargas excessivas.
No topo do Para-raios deve haver uma lâmpada fotocélula. Como este é o ponto mais alto de todo o edifício, essa lâmpada é necessária para indicar a altura exata do prédio, às aeronaves que por ventura sobrevoam a região.
Quais são os tipos e modelos de Para-raios?
No Brasil existem dois tipos mais comuns de SPDA, o Para-raios de Franklin e o Para-raios de Melsens.
Para-raios de Franklin: Este é o modelo mais comum, e é composto por uma haste metálica que desce pela lateral do edifício até o aterramento. Toda a energia da descarga elétrica é conduzida através desse cabo único.
Para-raios de Melsens: Este é o modelo também é conhecido como “Gaiola de Faraday”, e ao contrário do SPDA de Franklin, este possui diversas hastes condutoras. Todo o sistema é composto por uma armadura metálica que se assemelha a uma gaiola, que nada mais é do que uma malha de fios metálicos, instalada no topo do edifício.
Alguns especialistas chegam a indicar a utilização de ambos os tipos de Para-raios. Assim, os dois modelos operam juntos oferecendo uma maior proteção ao condomínio.
Como avaliar o serviço de manutenção do Para-raios?
Conforme descrito anteriormente, o laudo do Para-raios (SPDA) do condomínio deve ser emitido anualmente. Portanto, o síndico ou a administradora deve contratar o serviço de uma empresa habilitada, com um engenheiro responsável, para vistoriar o sistema, realizar as adequações necessárias e emitir o laudo atestando o Para-raios.
Durante a manutenção é feita uma análise da resistência do aterramento e do estado do aparelho, além da medição ôhmica do sistema, que confere a resistência do metal do equipamento. A empresa responsável pela manutenção do Para-raios do condomínio, deve conferir se cada peça do sistema precisa de reposição.
Também é preciso conferir as Caixas d’água e antenas de telefone e TV, que geralmente ficam localizadas no topo do edifício. Estas precisam estar devidamente aterradas, pois são feitas com material condutor de eletricidade. É necessário conferir se a lâmpada fotocélula, localizada no topo do Para-raios não está queimada.
Todos os cabos e captores devem ser limpos e revisados durante a visita da empresa de manutenção do Para-raios. Também é importante conferir se todos estão bem fixados, e claro, checar se não há nenhum cabo rompido ou danificado. Os cabos condutores podem oxidar ou se soltar, e se sua manutenção não for realizada, todo o sistema do Para-raios deixa de funcionar corretamente e o condomínio fica desprotegido.
O ideal é que a manutenção do Para-raios seja realizada antes da chegada do período de chuvas (verão). Para facilitar a vida do síndico e do zelador, uma boa administradora deve planilhar e manter o controle desta e de outras manutenções periódicas do condomínio.
Como realizar a manutenção do Para-raios em condomínios antigos?
Alguns condomínios mais antigos não possuem a infraestrutura necessária para atender às normas mais recentes estipuladas pela a ABNT, como saídas de emergência e acessibilidade para cadeirantes. Esta realidade também acontece quando o assunto é a manutenção ideal do sistema de Para-raios de alguns condomínios. Nesses casos, o melhor a se fazer é focar na manutenção preventiva do equipamento, e assim evitar ao máximo que algo de ruim aconteça, apesar das limitações estruturais presentes no edifício.
Quais são as consequências para quem não se adequar à norma?
Sem uma estrutura de prevenção, há grandes riscos aos funcionários, moradores e visitantes. São muitos os danos que podem ser causados à estrutura física do edifício, tal qual queima de equipamentos como elevadores, câmeras e portões, além de eletrodomésticos do próprio condomínio e das unidades autônomas. Se o sistema d Para-raios não estiver conforme determina a NBR 5419, a seguradora pode suspender a indenização para o condomínio atingido e o síndico responder cível e criminalmente se houver acidentes.
É a NBR 5419 que determina a obrigação de SPDA em condomínios, porém são os órgãos municipais que fiscalizam as edificações. Portanto, é importante que o síndico garanta a adequação do sistema de Para-raios de acordo com a ABNT e as regras estabelecidas pelas entidades responsáveis da região.
Apesar da norma nacional, alguns estados brasileiros contam com a própria legislação sobre assunto. Isso quer dizer que os condomínios precisam respeitar a NBR 5419 e ainda adequar-se às especificidades das regras da região onde se encontram. Em São Paulo por exemplo, a lei obriga que todos os edifícios com mais de um andar tenham SPDA.
Para minimizar os danos físicos, materiais ou pessoais dos seus habitantes, o condomínio deve uma vez por ano, contratar empresa especializada na manutenção de Para-raios, de acordo com a norma NBR 5419 da ABNT. Cabe ao síndico garantir a boa manutenção do sistema de Para-raios do condomínio, podendo responder civil e criminalmente em caso de negligência ou de manutenção malfeita. Cabe ao zelador ou gerente predial entender como funciona e acompanhar essa manutenção. Cabe à administradora, auxiliar o síndico no controle das manutenções periódicas do condomínio, inclusive a manutenção do SPDA.
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