Quais são as exigências legais e estruturais, e qual o papel da administradora na utilização e cobrança da energia?
Caminhar em direção à sustentabilidade e à inovação tecnológica, é o objetivo de muita gente, e se no meio do caminho você ainda economizar, é melhor ainda. Neste sentido, muitas pessoas em São Paulo e no Brasil, estão optando pela compra de carros elétricos. Segundo a Secretaria Nacional de Trânsito, a frota de carros elétricos no Brasil, triplicou entre 2020 e 2023 e deve chegar a até 11 milhões de veículos até 2040.
Enquanto esta tendência de compra de carros elétricos promete resolver uma série de questões, como a emissões poluentes na atmosfera, ela também deve criar novos problemas para o futuro. O abastecimento de carros elétricos, sem dúvida nenhuma, ainda é um impeditivo para muitos apoiadores destes veículos. Nem todas as cidades do país estão preparadas para essa novidade, e o mesmo pode ser dito sobre a maioria dos condomínios residenciais ou comerciais.
Uma infraestrutura de carregamento das baterias destes veículos, é fundamental para viabilizar a utilização em massa dos carros elétricos. A grande maioria dos motoristas depende principalmente dos carregadores elétricos localizados dentro dos seus condomínios. Para os condomínios de alto padrão de São Paulo, a infraestrutura da rede elétrica e os carregadores de bateria já são uma realidade há algum tempo. O processo de instalação de estações de recarga, pode impor desafios logísticos e financeiros significativos aos condomínios, especialmente os mais antigos.
Presença de carros elétricos nas ruas:
Nitidamente os carros elétricos ou híbridos já são uma realidade nas ruas do país, e a expectativa de todos, é que esse mercado cresça ainda mais. Segundo a Secretaria Nacional de Trânsito, a frota de carros elétricos no Brasil, triplicou entre 2020 e 2023 e deve chegar a até 11 milhões de veículos até 2040. O aumento do volume de vendas destes veículos, exige que construtoras e incorporadoras de condomínios incluam em seus projetos, a estrutura necessária para adequar tomadas e fiação para carregar as baterias de carros elétricos.
A instalação de tomadas para carros elétricos no condomínio deve seguir quatro fases:
– Análise de disponibilidade de potência;
– Realização do projeto elétrico;
– Adequação civil e elétrica;
– Instalação dos carregadores.
Vale ressaltar que atualmente 69% destes veículos movidos a bateria são híbridos convencionais ou híbridos leves, já os híbridos plug-in são 22% e os carros 100% elétricos representam os 9% restantes. Portanto, os híbridos convencionais que representam a maior fatia desse mercado, não utilizam tomada. Entretanto, os carros elétricos estão em alta em todo mundo, assim como no Brasil e na cidade de São Paulo, o que faz com que os nossos condomínios tenham que se adaptar, para abastecer esses veículos.
Autonomia da bateria de carros elétricos:
A autonomia média da bateria de um carro elétrico convencional vendido hoje no Brasil, varia entre 100km e 500km. Porém essa autonomia depende de alguns fatores, como a capacidade daquela bateria específica, a velocidade média do veículo, as condições de uso, o fato do motorista dirigir com a janela aberta e o uso do ar-condicionado. A recarga de carros elétricos pode ser feita de diversas formas, de acordo com o tipo do veículo, do carregador e da velocidade desejada.
O tempo de recarga dos veículos elétricos convencionais, varia entre 3 e 7 horas. Esse tempo também pode variar dependendo do tamanho da bateria, potência do carregador e temperatura do ambiente. Por exemplo, um carro elétrico com bateria de 24 kWh, com uma potência de carregamento de 3,7 kW, levará em torno de 7 horas para ter a bateria totalmente carregada. Porém, o mesmo veículo utilizando um carregador de 11 kW, levaria menos de 3 horas para ter a bateria cheia.
Em alguns lugares, a rede de estações de carregamento pode ser mais ampla e acessível, enquanto em outros, pode ser menos desenvolvida. Além disso, muitos carros elétricos também possuem sistemas de navegação que podem ajudar a localizar estações de carregamento próximas.
Como é realizada a recarga de carros elétricos:
Tomada doméstica: É possível recarregar a bateria de um carro elétrico em uma tomada doméstica comum usando um cabo de carregamento fornecido junto com o veículo. Esse método é mais lento e geralmente adequado para recargas durante a noite, quando o carro não está em uso por um longo período.
Carregador nível 2: Esses carregadores são instalados em residências, condomínios ou locais públicos, e fornecem uma carga mais rápida em comparação com uma tomada doméstica. Eles geralmente exigem a instalação de uma estação de carregamento específica, conectada a uma fonte de energia elétrica dedicada.
Carregador nível 3 (rápido): Esses carregadores são encontrados em estações de carregamento rápido, e fornecem uma recarga de bateria significativamente mais rápida. Eles geralmente são usados em viagens mais longas ou quando uma carga rápida é necessária. No entanto, nem todos os carros elétricos são compatíveis com carregadores de nível 3, então é importante verificar a compatibilidade do seu veículo.
Considerações para o síndico(a) e os condôminos:
A primeira avaliação que o síndico(a) e os conselheiros devem fazer, é se a demanda por carregadores de carros elétricos é realmente da massa condominial. Depois, um especialista deve avaliar se o condomínio possui a estrutura elétrica e civil mínima necessária para viabilizar o projeto. Então a administradora deve informar se o condomínio possui condições financeiras suficientes para a execução do projeto.
Principais pontos que o síndico deve considerar:
1) Consulta à convenção condominial e as normas internas para verificar se há proibições ou restrições em relação a esse tipo de instalação (geralmente não há). Se houver, será preciso realizar uma assembleia geral junto à administradora, para aprovar uma alteração na convenção ou regulamento interno, para permitir a instalação de tomadas para carros elétricos na garagem do condomínio;
2) Pesquisa entre os condôminos para determinar qual é o verdadeiro interesse da massa condominial, em ter tomadas para carros elétricos no condomínio. Verificar quantos proprietários planejam adquirir veículos com bateria elétrica;
3) Contratação de uma empresa de engenharia elétrica especializada, para avaliar a capacidade da infraestrutura elétrica atual, e determinar a viabilidade da instalação das tomadas. É preciso garantir que a instalação não causará sobrecarga no sistema elétrico do condomínio;
4) Coleta de propostas de empresas de engenharia especializadas na instalação de carregadores elétricos. Desenvolva um projeto detalhado, junto aos engenheiros especializados, para a instalação das tomadas e pontos de recarga, seus locais e suas especificações técnicas;
5) Verificar junto à administradora se o condomínio possui caixa suficiente para arcar com os custos do projeto;
6) Convocação de uma assembleia geral para apresentação, análise e escolha das propostas de instalação das tomadas na garagem. Vale levar em conta, a valorização do imóvel, além dos benefícios ao meio ambiente;
7) Confirmação do quórum específico para este caso, previsto na convenção condominial. Em geral, a maioria simples dos condôminos presentes em assembleia, é o suficiente. Este é também o caso, se a convenção for omissa nesse sentido. Aproveite para aprovar as futuras normas de utilização;
8) Contratação e acompanhamento do serviço de adequações na infraestrutura elétrica e instalação das tomadas conforme o projeto aprovado;
9) Manutenção preventiva de todo o sistema, e acompanhamento das normas de utilização das tomadas, como horários limites e custos associados.
Legislação sobre carregadores elétricos em condomínios:
Carros elétricos têm conquistado cada vez mais espaço nas ruas, mas essa transição exige uma infraestrutura de carregamento acessível e conveniente para os proprietários desses veículos. Por isso, os condomínios residenciais precisam estar com uma infraestrutura elétrica preparada, para esta nova demanda.
A cidade de São Paulo foi pioneira ao tornar obrigatório, que novos condomínios residenciais e comerciais disponibilizem tomadas para carros elétricos e híbridos nas suas garagens, com medição independente de consumo, por meio do Projeto de Lei nº 01-00346/17, sancionado em 31 de março de 2021. Por enquanto, esta lei só é válida em São Paulo, mas com a demanda de carros elétricos cada vez maior, certamente é questão de tempo até a lei ser expandida para o cenário federal.
Algumas regras para regulamentar a instalação de carregadores de carros elétricos em edifícios, já estão sendo divulgadas pelo Corpo de Bombeiros de São Paulo. Com a intenção de aumentar a segurança contra incêndios e estabelecer padrões claros para instalação de pontos de recarga de carros elétricos, o Corpo de Bombeiros publicou a Portaria nº CCB-001/800/2024 no Diário Oficial. Trata-se de Consulta Pública, ou seja, ainda não tem força normativa ou regulatória, mas a Portaria já nos traz algumas referências importantes.
As novas orientações variam em caso de vagas em áreas internas ou externas, e passarão a exigir um espaçamento maior entre as vagas para veículos nas garagens e a instalação de extintores de incêndio para cada vaga elétrica. O edifício deverá reservar 40 metros cúbicos de água para uso exclusivo em casos de incêndio. Também serão exigidos hidrantes, chuveiros automáticos, detectores de calor, disjuntores para o corte de energia, sinalizações e sistema de extração mecânica de fumaças.
Aprovação em assembleia geral:
É massivo o número de julgados que reconhecem a decisão tomada em assembleia sobre o tema. Nesse sentido, o recomendado aos síndicos e administradoras de condomínio quando questionados sobre o assunto, antes de qualquer tomada de decisão, realizar as verificações técnicas de compatibilidade do edifício. Havendo disponibilidade, o assunto deve ser levado para uma decisão em assembleia condominial, com quórum mínimo de até 2/3 de todos os condôminos, dependendo das adequações estruturais necessárias.
Entretanto, já houve também decisão favorável no TJ do Rio Grande do Sul, para um casal que realizou a instalação de tomada sob o argumento de que tinham autorização do síndico. O condomínio por sua vez recorreu para o Tribunal e o desembargador manteve a decisão alegando que o condomínio precisa se adaptar a essa nova realidade dos carros híbridos e elétricos.
Diante de todo exposto, é nítido que a instalação de tomadas para carros elétricos em condomínios é uma questão complexa, que envolve aspectos legais, técnicos e financeiros. A indicação para os moradores que desejem adquirir um veículo elétrico é de que antes consulte o síndico ou administradora do seu condomínio, sobre as regras e condições para a instalação de uma tomada em sua vaga de garagem.
Infraestrutura e carregadores no condomínio:
Vale ressaltar que recarregar apenas um veículo elétrico, não traz risco à infraestrutura elétrica do condomínio, porém cinco ou seis carros, dependendo da “sobra” energética para a garagem e tomadas permitidas, podem gerar uma sobrecarga. Em alguns casos, os custos e a complexidade das adaptações necessárias podem ser tamanhos, que inviabilizam economicamente a instalação de estações de recarga de bateria em determinados condomínios. Especialmente para aqueles com menos recursos ou com estruturas já estabelecidas que requerem grandes modificações. Portanto, é fundamental que o condomínio receba um acompanhamento de uma empresa de engenharia especializada. Essa empresa deve analisar:
Viabilidade Financeira: O primeiro passo para um síndico(a) avaliar a instalação de carregadores de carros elétricos, é analisar o caixa junto à administradora do condomínio. Implantar do zero uma estrutura de recarga certamente irá afetar as contas do condomínio. Muitos condôminos poderão ter dificuldade em pagar essa conta. Portanto, é fundamental haver um consenso e uma aprovação em assembleia geral, referente aos custos e a forma de rateio, das adequações elétricas necessárias. Como tudo em condomínio, alguns irão se beneficiar mais que outros, portanto terão mais interesse em viabilizar a obra.
Capacidade do Sistema Elétrico: A empresa contratada deve avaliar e garantir que a infraestrutura elétrica do condomínio, consegue suportar a carga adicional de energia, necessária para carregar os carros elétricos dos moradores. A quantidade total de carros elétricos deve ser considerada, para viabilizar, se necessário, o carregamento de vários veículos ao mesmo tempo. Talvez seja preciso atualizar a capacidade elétrica do condomínio, garantindo que não haja sobrecargas ou quedas de energia.
Estações de Carregamento: As estações de carregamento dos carros elétricos podem ser instaladas em áreas de estacionamento comum do condomínio, ou em vagas de garagem exclusivas de cada apartamento ou unidade autônoma. Os carregadores devem seguir os padrões universais, como os protocolos de carregamento (por exemplo, CHAdeMO, CCS, Tesla Supercharger). Se possível, o condomínio deve oferecer diferentes modelos de carregadores. Assim como os celulares, cada modelo de veículo possui o seu modelo de carregador específico. A quantidade de carregadores instalados irá depender da demanda esperada dos moradores.
Gerenciamento das Estações de Carregamento: Caso as vagas para carro elétrico sejam de uso comum, é preciso haver um sistema de reserva ou agendamento, aprovado em assembleia geral. Assim o condomínio pode evitar divergências, entre os seus moradores proprietários de carros elétricos. A comunicação entre os condôminos é fundamental, para garantir o uso responsável das estações de carregamento.
Cobrança Individualizada de Energia Elétrica: Também é preciso haver um sistema de cálculo alinhado com a administradora do condomínio, para a cobrança individualizada, da energia utilizada para abastecer os veículos de cada morador. A primeira opção é utilizar uma estação de recarga individual, na vaga da unidade autônoma, com o consumo registrado no medidor de energia da unidade. A segunda opção é instalar tomadas industriais para carregamento coletivo. Nesse caso, cada usuário terá um cadastro e, ao terminar de carregar, o custo será enviado para a administradora do condomínio, que vai cobrar cada unidade autônoma de acordo com o seu consumo de energia.
Manutenção Preventiva do Sistema: O síndico(a), zelador e administradora do condomínio devem garantir a manutenção das estações de carregamento, para que elas estejam sempre operacionais e seguras. Os carregadores devem estar devidamente protegidos e seguros contra danos e uso indevido. Também é recomendado manter o planejamento para uma futura expansão do sistema, caso a demanda dos moradores por carregadores de carros elétricos aumente no futuro.
Como implementar em condomínios mais antigos:
O processo de instalação de estações de recarga, pode impor desafios logísticos e financeiros significativos aos condomínios mais antigos. É importante que o síndico(a) destaque aos moradores, que a portaria do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo visa assegurar que todas as instalações dos condomínios, atendam às normas rigorosas de segurança, para prevenir acidentes. Especialmente incêndios, que podem ser particularmente perigosos e difíceis de controlar, em veículos elétricos devido às características das baterias de íon-lítio. Essas exigências, enquanto aumentam a segurança, também podem impor desafios logísticos e financeiros significativos aos condomínios. Para que tudo isso saia do papel, é necessário fazer uma assembleia condominial tendo esse tema como pauta, a fim de que a comunidade decida pela instalação ou não.
Carregadores elétricos em condomínios novos:
Em relação à infraestrutura capaz de receber carregadores elétricos em condomínios novos, alguns municípios e estados brasileiros possuem leis que obrigam as construtoras, a fornecer essa estrutura em novos empreendimentos. Por exemplo em São Paulo, há a Lei nº 17.336, que entrou em vigor no dia 31/03/2021, e que prevê que condomínios tanto residenciais ou comerciais devem oferecer formas de recarga de veículos elétricos. Esta lei não se aplica a empreendimentos de programas habitacionais públicos ou que foram subsidiados com recursos públicos desde que comprovada a impossibilidade técnica ou econômica. Já em território nacional, existe o Projeto de Lei nº 710/2023, que busca tornar obrigatória a instalação de pontos de recarga em estacionamentos de uso coletivo e vias públicas, sendo que nos estacionamentos privados, as estações de recarga deverão corresponder a 5% das vagas e 2% nos públicos.
Como a administradora do condomínio pode ajudar:
A administradora do condomínio tem um papel fundamental desde o começo do processo de instalação de carregadores elétricos, informando quais são as obrigações estruturais que o condomínio deve dispor, respeitando as normas técnicas. Ela também deve informar quais são as exigências legais, para que as instalações sejam aprovadas pela assembleia geral, e realizadas sem risco jurídico para o condomínio. Ela também deve avaliar junto ao síndico(a), se o condomínio possui potencial financeiro para viabilizar as adequações elétricas, estruturais e compra dos equipamentos. Depois, a administradora deve coletar os projetos e orçamentos, e apresenta-los aos condôminos, junto com sugestões de normas para a utilização dos carregadores dos carros elétricos dentro do condomínio.
Comunicados devem ser compartilhados em peso aos moradores, por e-mail ou WhatsApp, pela administradora, para que não haja desinformação sobre os carregadores elétricos do condomínio. O aplicativo da administradora também pode ajudar os condôminos a fazer as reservas das vagas elétricas, além de dar acesso às normas de utilização dos carregadores. Evitando conflitos e divergências entre os moradores que possuem carros elétricos.
Os cálculos de rateio da energia elétrica consumida pelos carregadores, também exige participação da administradora do condomínio. É fundamental que haja um critério justo, e aprovado em assembleia geral. O aplicativo pode disponibilizar ainda, informativos, contratos de fornecedores, atualizações políticas e procedimentos sobre carros elétricos, além de manuais e dicas de como realizar a recarga.
Conclusão:
Sustentabilidade e inovação tecnológica, levam muitos brasileiros a adquirir carros elétricos. Enquanto essa demanda só aumenta, a recarga destes veículos ainda é um desafio para os motoristas. A saída mais procurada pelos proprietários de carros elétricos, e garantir a recarga das baterias dentro dos seus condomínios residenciais ou comerciais. O processo de instalação de estações de recarga, pode impor desafios logísticos e financeiros significativos aos condomínios, por isso, ele deve ser avaliado com profissionalismo.
A administradora do condomínio deve informar quais são as exigências legais e estruturais, para que a opção seja avaliada e possivelmente aprovada pelos condôminos em assembleia geral. Os cálculos de rateio da energia elétrica consumida pelos carregadores, também exige participação da administradora do condomínio. Ao considerar todos esses aspectos, um condomínio estará melhor preparado para lidar com a crescente demanda por carregamento de carros elétricos e promover a mobilidade sustentável entre seus moradores.
